新闻发布会主持人史先生

主持人：尊敬的各位嘉宾，各位房地产界的朋友，各位金融界的朋友，以及媒体朋友大家下午好。欢迎大家来参加“CPM国际注册资产管理师”进驻中国新闻发布。本次会议是由美国资产管理协会及上海威斯顿不动产管理学院共同举办。
下面我来介绍我们的到场嘉宾：上海威斯顿不动产学院首席运营官兼副院长李群女士。上海威斯顿不动产学院董事长、宝名国际集团董事长唐燕女士。美国资产管理协会2008年度主席Ms.Regina Mullins女士。美国资产管理协会CEO兼副主席Ms.Nancye Kirk。上海财经大学房地产研究中心主任、上海威斯顿不动产学院首席顾问印堃华教授。中国首批CPM资格获得者、苏州国际大厦总经理潘昱兵先生。APL亚太置地中国发展有限公司高级副总裁翁嘉鸿先生。
同时今天到场的嘉宾还有城开企业管理部副总孙学军先生。来福士广场总经理陈慧鲜女士。华江建设总经理史惠娟女士。福而伟物业管理总经理黄斌先生。上海世博土地储备中心资产管理处处长刘琦先生等。对于大家的到来，我们表示隆重的欢迎。同时参加今天会议的还有上海威斯顿管理学院CII的学院，以及CRS的学院，相关的媒体有21世纪导报，东方早报，新闻晨报，上海证券报、搜房网等等，对各位媒体朋友的到来表示由衷的感谢。
我们下面开始今天发布会的议程，首先有请上海威斯顿不动产学院首席运营官兼副院长李群女士介绍一下。

上海威斯顿不动产学院首席运营官兼副院长 李群女士
李群：各位来宾，各位朋友，各位媒体朋友，大家下午好。今天是CPM国际注册管理师进驻中国的发布会，同时也是上海威斯顿经正式批准以后第一次对媒体朋友。首先请允许我代表美国注册资产管理师协会，以及上海威斯顿不动产管理学院对大家的到来表示衷心的欢迎。
威斯顿学院是与国内一流的大学和美国资产管理协会培养房地产国际人才的专修学院，学院成立以来，秉持着为房地产输送国际理念和思维和操作的人才为宗旨。现在我们的课程体系是以国际资格认证为特色，同时在资格认证的过程当中，为了资产管理和认证课程进行本土化，也综合一些国内实战的案例操作体系，我们现在目前的学院资格认证项目有国际注册经理人资格，国际住宅销售专家的资格，国际注册投资师的资格，另外与北京大学合作商业地产项目，这些项目都非常有知名度。为了使国际课程在本土化的过程当中真正达到落地，我们学院从06年开始开发了中国的瑞马课程，这个课程是首创在中国房地产培训领域的一些先例。目前通过我们的课程一些实际的案例教学，已经与上海的前50强开发商企业、机构建立了全国的战略合作伙伴的关系。我们整个的师资构成，10%是来自政府官员，10%是来自于专家学者，其他的80%是来自我们正在操盘的房地产的专家，正因为有这样一个研发的课程，包括我们的师资的配比，所以我们的教学课程最大的特色是案例化教学，使学员学习以后既掌握国际的先进理念和操作模式，又能把我们的课程拿来继用，解决广大房地产业内人士运作过程当中存在的问题。今天推出的CPM项目就是威斯顿在总结或者的课程之后，使它本土化最重要的创新，我相信这个课程的设计和研发，能符合在座各位在未来，在房地产领域的一个需求，威斯顿一直秉持着掌控现在，引领未来，所有的课程体系一定是开发中国最好的，大家最有需求的。在未来的发展过程当中，我们仍然需要各位对我们的关注和支持，更需要各位媒体朋友给我们的大力扶助。谢谢。

主持人：非常感谢李院长的发言。威斯顿下面有请上海威斯顿不动产学院董事长、宝名国际集团董事长唐燕女士来讲述一下她与威斯顿与CPM的结缘。

上海威斯顿不动产学院董事长、宝名国际集团董事长 唐燕女士
唐燕：这次举办这样一个新闻发布会的目的是有三个，第一个是非常感谢我们Ms.Regina Mullins和Ms.Nancye Kirk给予我们的支持，他们会给我们分享一下CPM给我们中国到底带来什么？正如我们李院长所说，我们威斯顿成立那么长时间，今天想通过媒体朋友，告诉我们的同行，我们威斯顿这几年以来的积极努力和所取得的成绩。第三个目的是，通过今天的活动，希望大家支持和关注威斯顿的学员或是各界的朋友也好，感谢他们对威斯顿的帮助，希望在今后的发展过程当中，继续给予我们支持和指导。刚才我们史老师说，让我说一下CPM结缘的事情。实际上今天也有很多CIR的学员也来了，实际上CPM我从02年开始就接触到现在，也是07年刚把这个事情定下来，他们这个协会也是非常的谨慎，在美国算是在资本领域最高的一个协会。我们所谓的说读CPM才是真正的老板来读的，他今后要做的是真正资本资产的运营，我们讲房地产，因为今天在座的各位更多是从事房地产领域这样的工作，怎么样去做资产的管理？怎么样把它变成今后你的资本的最大化？就通过这个CPM来教我们。这个协会他们非常的严谨，对我们的考察也经过了很多年，一开始我去的时候，他们不是很有信心对我们所做的这些事情，对中国开展CPM的情况，因为觉得可能还没有到那个时机。经过几轮的谈判，我们几个协会合作下来，他们给予我们的帮助是最多的，07年定下来他们的主席都要到上海来看一看，随着我们CPM班还没有正式开设，但是今年预设在9月份要正式开班，他们给了我们很大的帮助，包括课程的翻译，所有的翻译都是由他们指定的专家来进行全程的指导，怕学习精华的东西没有被我们正确的理解，所以这个过程花费了很长的时间，我们花费整整一年的多少一直在做中国CPM首席班的准备工作，这次主席来了以后，又给我们很大的推动，特别是Ms.Nancye Kirk，他给了我们很大的支持。等会Ms.Nancye Kirk和Ms.Regina Mullins都会给大家介绍一下什么是CPM。我就说到这里，等晚上联谊活动的时候，咱们可以通过交流的方式体现出来。在今后的学习当中共同去面对他，能够找一个中国资产管理的道路，谢谢大家。

主持人：非常感谢唐燕女士。CPM到底是一个什么样的项目，下面有请美国资产管理协会2008年度主席Ms.Regina Mullins女士来介绍一下。

美国资产管理协会2008年度主席 Ms.Regina Mullins

Ms.Regina Mullins：非常感谢大家。国际资注册产管理协会，参与的都是高端人士，大家共同交流，达成共同的合作。在28个国家有1万8千名会员，10%会员是来自于美国之外，大多数的会员通过本地的分会成为会员，还有大部分的会员参加资格认证教育并获取CPM的资格。这些会员通过参加严格的资产教育，并获得CPM的资格。另外有540个公司会员，他们被认定为特定的组织资格。我们拥有庞大的IREM分会网络。
现在来介绍一下IREM成立的历史。于1933年成立于芝加哥市，今天将庆祝IREM协会成立的75周年，谋划一个令人兴奋无比，充满动力的未来。IREM成立于美国的大萧条期间，当时很多的物业，因为业主无法还贷款，而被收回，借贷者发现，有大量的物业，但是不知道如何管理这些资产。不幸的是，有很多不道德的资产管理师，损害了整个行业的发展。但是有更多的大多数的主流专业人士，意识到了诚信和公平交易的重要性，他们组织了国际资产管理协会，形成了一个组织，把诚实、公平、正直、职业道德作为整个资产管理协会专业人士的核心标准和价值。
资产管理师从IREM的创意者到如今一直都是秉承一样的原则，总结起来是三方面，第一个是教育，第二个是经验，第三个是职业道德。这三个原则为IREM所颁发的CPM国际注册资产管理师的充分体现。
CPM资格是对资产管理师最高的一个认证，教育的要求非常的严格，有关资产管理方方面面160个考试和测试，侧重点将不动产的物业作为金融业来进行管理。经验是另外一个重要的要求，为了获取CPM的资格，资产管理师要拥有三年以上的业内经验。最后每个CPM成员必须接受职业道德的教育，并且进行重要的考试。最为重要的是，必须承认并遵守职业道德规范，如果CPM的成员违反了相关的规范，有可能会失去CPM的资格，就是说，CPM不但是拥有职业道德规范，而且要严格的执行。在整个投资循环的过程当中，对于资产价值形成发挥着举足轻重的作用，在构成资产物业的时候，要进行审慎性调查，并且进行有可行性的分析。在持有阶段，进行资产管理能将租金和其他的收入进行最大化，将支出最小化，住户的进入率产生最大化，对建筑的短期和长期进行维护，创造适于住户安全的环境。无论如何，资产管理最重要的原则就是将资产的价值进行增值化，资产管理是积极准备资产的处置，以获得最大的价值。IREM将资产管理师所发挥的职能分四大课程，CPM就是围绕这四大课程进行展开。总的来说，将焦点聚焦在资产管理师所应该而且必须掌握的技能来进行对资产进行充分的管理，来发挥资产管理师最高的作用。
这四大范围包括：第一部分是人力资源管理，包括筹划人事最优化的一些员工数量，聘用正确的人员，并且培训他们能够正确的发挥他们的绩效。第二个部分是财务的运营和资产的管理，包括进行预算，包括财务的计算，还包括财务的分析和报告。第三个部分是物业管理，准备物业，与供客户进行参观，设置租金的比率还有租赁其他的活动，租赁条例的草拟，租户与住户的关系维护。第四个部分，运营维护还有风险管理是将焦点放在物业的管理方面，作为有幸的资产进行管理，并且进行监控。IREM和其他的不动产协会相比较，它具有独特性，他对所有的不动产注册资产管理师都进行支持，也包括帮助各种各样的商业。勿庸置疑，管理不同的物业是有巨大的区别，比如说住宅，或者是公寓，或者是购物中心，或者是工业物业他们的管理是不同的。所有的物业类型我都参加过管理，我可以跟大家说，所有的物业管理都有它很大的挑战性，所有物业进行运营都有很大的机遇。IREM没有把重点或者是焦点放在物业管理的类型上面，把重点更多放在作为专业的管理师具有的知识和技能，以最大化，将客户的目标最大化实现。
我们全球各地的物业管理很明显能够发现，CPM的管理它的一些强势之处。在美国，IREM的会员管理超过1100个单位，包括工业公寓，独幢的房屋和其他各种类型的房屋建筑。总的计算来说，57%所有的公寓住房在美国是有IREM的会员进行管理。另外，还有18%的共有公寓是有IREM的会员进行管理。我们会员也管理各种各样的商业不动产，包括写字楼、零售物业还有购物中心。总数大概有六亿四百万平方米商业面积是由CPM的商业会员来管理。这几乎是美国总的写字楼的三分之一，或者是商铺的物业的面积的百分之九。我所工作的公司是在美国的华盛顿特区，不但管理住宅物业，也管理商业物业，我的擅长之处是在商业地产方面，尤其是在中心的商业地区和郊区的地区写字楼的管理。重点指出，上边这些数字并不包括我们在其他国家的CPM会员的一些管理面积，比如说日本、韩国、加拿大、巴西以及其他的一些重要的国家。
在美国有各种各样类型的组织，聘用资产管理实，最多数的需求量来自资产管理公司和不动产公司，他们提供物业管理作为他们的服务项目之一。这些公司是提供资产管理的服务，并被称为是第三方付费资产管理师，他们管理其他人的物业，并且获得酬劳费。银行、保险公司以及退休机构，以及其他的一些组织，也供用第三方的资产管理师来专业的管理他们自己所拥有的不动产。另外还有大量的内部管理，这些资产管理师直接为所在的公司管理所在公司的一些物业。那么多数情况，包括开发公司管理开发公司所拥有的一些不动产物业，还包括不动产投资基金，他们所拥有的一些物业，那么这些公司，都拥有大量的内部管理的资产管理师人员。再次强调，IREM的重点是强调有能来进行管理不动产的资产，而不管所有权归属是如何，那么当然，在内部管理和第三方管理之间存在一定的差异，但是相似之处远远多于它们的不同之处。不管我们管理的物业类型是什么，是谁雇佣的管理师，我们如何以专业的身份来进行管理。我们管理的是一个资产而不仅仅是建筑物本身，我们需要注意到建筑物的日常维护和运营，但是我们作为资产管理师拥有更大的事业，这意味着我们可能会对物业进行资产重组，或者是对物业所在的市场进行重新的定位，包括根据目前市场的变化和重新的进行处置。
我们从历史上的一些最佳的实践经验和业内的一些标准，无论是从理论的角度来说或者是实践的角度来说，我们都是通过教育和培训，来让大家分享这些IREM成立以来历史上所形成的最佳的实践。我们必须得把重点放在最重要的位置上，无论是作为资产管理师，或者是业务经理，我们经常是被各种各样的事情所干扰，当这种事情发生的时候，最重要的是，能够聚焦在真正的一些重要的事情上，而不是被一些杂事所干扰，我们必须聚焦在真正能够实现价值、增值的这些项目上面。将你的服务凸显出来，在美国，我们一直听说物业的管理，今天的物业管理都被称为是商品，几乎每一家公司都提供同水平的服务，或者是同类的服务水平，对于我们来说并不是这样。我们需要把自己不同之处显现出去，并且告诉客户，我们可以真正实现他们投资的价值。我们将教育作为我们的优势之处，我们总是能够站在趋势发展的前沿，并且能够在重大的变化之前，能够进行预示。在有些情况下，我们需要在业务当中，保有我们的一席之地，每个CPM成员都重视教育的价值，并知道这是一个永不停息的过程。最后，也是一直秉持，我们每天的从业都是秉持着公众和职业道德，经过调查，IREM经过多年的实践，业主或者是投资者都意识到，IREM的成员或者是说CPM的成员都拥有诚信度，这一点是令他们感觉到，如果他们不能信任他们的资产管理师，其他的话就无从谈起，所有从事资产管理师的CPM会员都会遵从CPM的管理规范，而且在每天遵守相关的规范，这一点将我们和其他的竞争者区分开来。我们都意识到成功总会变得更加容易一些，在有人在你有困难的时候进行帮助，这个就是IREM协会要做到的，我们时时为IREM的会员和从业者提供必要的帮助，我们用各种各样的方式提供帮助。我们会提供一些地点，形成一个网络供大家来分享一些信息，或者是说最佳的一些实践经验。提供一些职业的支持，或者一些专有的工具来推动您事业的发展。通过教育和职业认证的教育，来提供一些机遇供您实现事业的发展。我们建立了一个信息资源的图书馆，通过IREM的网站，大量的资源，包括样本的表格，或者是政策，或者是在线的培训，技能培训，还有一些图书，也包括我们资产管理师的杂志。我们的研究部，为CPM会员提供了数据统计，包括物业营运支出的收据，尽管在目前为止，仅仅针对美国本土而言，我们希望将这一模型推行到全球。对于那些需要实现他们职业目标支柱的人，我们将会提供必要方面的支持。最重要的是，IREM是将本身的一个资格进行一个最优化，这样的话也凸显他们的会员的价值，不断是在美国，而且是在全世界的范围。

主持人：非常感谢Ms.Regina Mullins，IREM也来到了中国，他每年都来考察中国，每年都看中国的资产管理情况，下面有请美国资产管理协会CEO兼副主席Ms.Nancye Kirk，她演讲的主题是“IREM为何会选择中国选择威斯顿”。

美国资产管理协会CEO兼副主席 Ms.Nancye Kirk

Ms.Nancye Kirk：刚才Ms.Regina Mullins分享了IREM协会和CPM项目的具体的情况，现在，我要给大家讲一下，为什么我们在中国会选择威斯顿作为我们的合作伙伴。当IREM在全球寻找合作组织的时候，他们首先要寻找能够分享共同的价值观和共同原则的这样一些组织。那么最重要一点，我们核心的目标就是要推动不动产管理的专业化，我们需要帮助我们的资产管理师成功的进行工作发展，需要帮助他们来实现对于他们所在公司的业务的成功，那么也是希望对于他们所管理的物业进行增值管理。
IREM有三个核心价值：首先我们的知识管理非常重要。良好的管理会转换成价值，不仅使投资者获利，能够使在物业当中生活、工作的人从重获利。正如我们刚才所讲的，我们相信职业道德规范的重要性。那么我们相信，如果在管理师和客户之间的关系不存在诚信或者是道德的正直性，所有的一切都无从谈起。那么最好，我们相信知识的重要性，并且从知识当中产生价值最重要的是将这些知识同他人分享。正是秉持着分享知识的理念，所以我们现在IREM的业务已经传遍了全世界。尽管是建立于美国，并且主要的一些分会都是在美国的国内，但是在过去的十年当中，IREM已经将它的项目传遍了世界各个地方。我发现，一些组织具有共同的价值观或者是共同的理念，我们和他们进行积极的合作，我们最好的合作关系就是北边的邻居加拿大，我们在巴西也有一个分会，并且有一个合作组织，我们在俄罗斯和波兰也长期的举办课程，并且拥有分会。在去年我们也在乌克兰举行了我们相关的一些课程活动。我们非常骄傲的是，在日本我们已经拥有了超过120名的会员，并且在当地也有相关的组织。我们在韩国的发展也非常的骄傲，IREM最大最快发展的组织就是在韩国。仅仅在去年，我们就已经授予了48名CPM资格，并且将6个韩国的CPM成员授予IREM的导师。到今年年中的时候，CPM的项目将要传到南非，这将对IREM是一个新的市场。最后，我们在我们的视野当中出现了一颗新星——中国，我们已经计划将在中国开设CPM课程。去年，在我们来到上海到威斯顿参观的时候，对我们所见到和感觉到的是很震惊、很吃惊。上海作为一个拥有1800万人口这样的城市，他们浓厚的都市氛围，以及它所拥有的战略位置，决定了这是一个资产管理师集中的一个城市。我们和威斯顿高层见面的时候，我们很快的发现我们双边具有相同的价值观。威斯顿一向致力于推动中国房地产管理的发展，通过进行推广教育还有职业开发、遵守严格的一些职业道德标准，那么意识到，产业会从职业资产管理的专业化，或者说从新的定位实现大的发展。大家可以看到屏幕的右上方是威斯顿的手册当中可以看到的核心价值，第一个是核心化，第二个是人文化，第三个经验化。这四个字也邻我们相信，威斯顿是值得我们合作的组织，这样的一个组织，能够推动不动产管理的专业化的发展，无论是对于CPM会员，或者是对于资产管理业本身。我们非常的兴奋，我们的IREM组织和威斯顿学院将要联手推出CPM的项目。我们双方都致力于推动不动产管理的专业化的发展。我们致力于建设一个强大的，并且具有职业道德规范的这样一个资产管理师的行业标准。我们的坚强合作是建立与双方互相信任，互相支持的基础上。非常感谢大家给我以及Ms.Regina Mullins女士有时间进行分析。
最后提醒大家一下，看见屏幕上IREM的官方网站，里面有丰富的信息，当然也包括一些汉语的信息，我很希望大家在会后可以来访问我们这个网站来获得相关的信息。非常感谢大家，希望有机会和大家进行面对面的交谈。谢谢。

主持人：非常感谢Ms.Nancye Kirk，在接下来的一个小时当中，我们将邀请三位中方的嘉宾来给我们发言，他们将从房地产与资产管理，中国的资产管理实践，包括与还外交部基金合作秘诀三个方面来发言。记得在两个月以前，印堃华教授在头脑风暴与王石的精彩对谈让我们印象深刻。下面有请上海财经大学房地产研究中心主任，上海威斯顿不动产学院首席顾问印堃华教授来发言。


上海财经大学房地产研究中心主任
上海威斯顿不动产学院首席顾问 印堃华教授

印堃华：大家下午好，非常高兴今天参加这个新闻发布会，我前天正好在沈阳开了一个会。现在我们中国房地产业的发展，实际上已经要进入到一个进一步考虑要改变我们的操作方式，以前我们都是开发以后卖掉，但是房地产开发的高级阶段就是要开发商、老板要大量持有优质的物业，这是一个方面。第二个方面，房地产发展到一定的阶段，他已经不是一个房地产的一般的产品来看待，就是它已经形成了经营资产，所以我们在不久前，我们成立了一个才华经营地产研究院，从经营的角度来研究地产，以前我们都是把房地产看成产品、商品，现在看成是资产，而进一步提升是金融资产，金融资产就要考虑保值增值，这就需要运作。我看了我们的CPM，实际上，它好像有这么几个东西，一个是物业管理，但是它不仅仅停留在从物质方面来考虑的物业管理，更多是资产的运用，所以它又是一个资产运作的这么一个角色，进一步考虑，我就感觉到，它又是老板的投资顾问，就老板在决定收购不收购一个物业，或者现有的物业，是不是要卖出去，或者现有的物业是不是要改变它的市场定位，改变它的功能，从而提升它的价值，那么这里面，好像又是老板的投资顾问，同时它还许多有许多交叉学科的知识，我是中国第一批估价师，而且有很多估价师的课程都是我教的，我感觉到这里面还要有懂资产的评估，不光是财务方面的资产评估，还要懂房地产的资产评估，你还要懂可行性研究，这是搞前期策划要用的，计划它 今后可能财务内部的收益率，在什么情况下我可以投资，你要把这些东西提供给老板做决策。我感觉到这个资产管理师不是传统意义上，好像物业公司的简单的那种，现在我们也在搞，我们的协会在搞，物业管理协会在搞，叫物业管理师，高级物业管理师，他们主要是从物业如何保持它的效率，能够正常发挥功能，满足消费者的需要这个方面来考虑，而我们更多是从资产的角度来考虑，这个是符合我们房地产发展的潮流。你看看，我们现在还是在增量的开发为主的情况，就像到了美国那样，它就是以租赁、买卖为主，这个时候资产管理实就非常重要的。我们上海有几个典型的案例，为什么人家搞不好？像是有的公司把一个公司收购之后包装卖给国外的基金，在进去的时候路径考虑很好，在资产运作当中我们要统筹来考虑，这是需要各方面的专业知识，这很重要。我也培训了很多高级人才，但是过去我们单从中国国内的一些实际经验出发，老实讲我们国际视野是不够的，对于西方发展的市场经济，有很多情况我们并不是最熟悉的，特别是有一些标准，我们还不大讲，我们很多决策往往是拍脑袋定性的，定量的，经济测算的数据很少。所以有的时候对于老板在考虑问题的时候很难。我举一个例子，大家知道南京路中百一店，原来是一个烂尾楼，当时有两家公司进行评估，有一个公司是评价7.4个亿，我评是5.4个亿，最后我们评估是对的，按照当时的条件算下来，很难做到以后可以进一步来，那我们如何来做的呢？他们从财务报表帐册里面汇总，累计下来就是7.4个亿，我们是按照这个物业来算，今后可以做什么？最佳用途是什么？按照这个物业算下来，到那个时候资本化率是多少，可以得到多少的价值，按照这个价值去掉最佳的工程算里面，要最佳的一些工程款子，投资利息，合理的利润，剩下多少是你这个盘子的地价，所以你只能是5.4个亿，最后说我这个报告对，因为不脱了几年，又贴了一些钱给他。所以说老板投资决策的时候，一定要有各种方法算的很细，要搞的很细，就需要这样高质量的资产管理师。所以我想，我们是要开设的第一期CPM，第一期里面，我希望出一批有实战经验的高级管理人才，可以在中国当导师，我们第一批的影响，我相信我现在看到了，在座的很多，我都认识，都是很有资产经验的，我们把本土的经验跟国际的接轨，把我们实际的经验提高到理性，这样我们就可以把我们自己国内的资产管理水平提高，同时也可以带动我们真个产业的发展，我相信，这个事情很快会到来。预祝大家在学习中间可以获得很大的收获。谢谢大家。

主持人：非常感谢印教授的发言，刚才印教授也评价到一点，希望中国有越来越多的CPM本土化的人才出现。
下面有请中国首批CPM资格获得者、苏州国际大厦总经理潘昱兵先生来发言，他演讲的主题是中国的资产管理实践。

潘昱兵：大家下午好，今天很荣幸在这个地方有机会跟自己的同行去探讨这个问题，平时，我除了打打国际长途，因为我还有一位老师，我最早的CPM的老师，这次来前，我跟他通了一个电话，他很支持我们国内CPM的发展。因为我长期同国土局、建委、房产打交道。中国近几年，中国有了基金，他们从北京、上海一线城市的楼盘基本都做的差不多了，从去年开始，我接待了几十家全球的基金，当然去年我也是小范围的去年成功在下半年SK收购了我们的两个写字楼，别的楼盘也正在谈和收购。他们除了收购写字楼、商铺，他们的核心就是要现成的，而且有经营客户的。也有通过股权来收购的，具体的我们在操作过程也碰到很多的问题。其中有一个原因就是人民币升值，另外靠资产的升值得到很高的回报，所以大规模的基金进入。
资产管理近几年，由于基金的进入，大多数都是决策者，具体谁来管问题就来了，主要是投资者最大资产的升值和短期现金流为目的，这种方法在美国、欧洲发达国家他就是比较成熟。
我接下来再谈一谈我们国内的情况。资产管理我觉得，从个人的情况来讲，我们现在还是缺乏掌握全方位技能的人才，主要还是缺人，我们有一个误区，物业管理往往是侧重于成本的支出，很少从全局角度去考虑，资产管理的核心，传统的物业管理，主要是侧重于在水电气煤上。我们很多通过专业人员，运用国外的知识，可以把不良的资产变成优质的资产，从国有资产管的也有很多。所以我们看到，市场管理市场，前景很大，而且实际也比较的成熟，土地资源很少。近阶段，我们的土地很少，不像以前有很多，土地现在很稀缺，包括公司以前以买土地为主，建资产转化。
在有效的管理公司中，我觉得应该作为资产管理师，从我的理解要整盘考虑物业的周期，从参与资产的购买，到日常经营最后的销售，所以在这种情况下，我更觉得，现在CPM职业资格的引进确实是一个时机，刚才主席也谈到了，美国每年都有收入比，后来我写管理计划书的，中国这个行业标准还没有出来，所以说国外的情况值得我们探索，因为中国和美国有很多的地方不一样，所以我们要有自己核心的东西。
下面谈一下典型的案例，欢迎大家有机会到我们园区参观指导，我特地把用美国的管理计划组合了一下，我们通过06到07年一年半的努力，我们把CPM先引进进来用上，时很多的世界500和世界银行都入住到我们园区，现在我们这个国际大厦客户群很高端，也建设成了一个品牌。我们是属于全权的资产管理模式，我的核心，我另外一个副总主要是负责资产和经营，把非核心的业务，我酬金制的管理模式，为什么要用这个模式？我要花钱，因为我的核心就是提高整体资产。
我具体的工作重点还是核心的核心，都是数据讲话。CPM还有一个优点就是管理计划书，我们CPM是针对老板坐的位置，他是一个领头羊。我们核心是框架性的文件，结合美国的CPM一套管理模式，把它转化成自己的模式，结合国际上的具体情况，我写了一本书，这个也系我获得CPM证书必要的文件。大方位我定位是中国，定在长三角沿线，之后再缩小到我们苏州，之后再缩小到我们CBD，这是一个综合的情况，跟我们国家的体系、法律，包括市场的发展有关系，美国毕竟是完全发达国家，它的很多经验数据都有成熟的经验，但是我们的数据不全，任何东西要放在一个体系中完成个案，不能脱离这个环境。
总的来说，我作为第一批获得CPM的获得者，我感觉到，特别是定位和管理的提升，才能体现产品的差异和价值。我也是管委会分管资产投资的。大家有机会可以到我们那里去。体现了产品的价值和差异，我们可以做很多事，一个资产增值了，我们可以整盘卖掉。第二个我还可以包装上市，第三个资产证券化，或者是信托资金。资产管理的核心的核心就是人，我们雇佣的资产管理师，刚才大家都谈到职业道德，这个我深有感受，CPM的操作空间很大，我们的体系中间很笼统，我觉得诚信度是非常重要，CPM有一个严格的法律规定，即使通过，以后一旦发现职业道德上有问题，诚信度有问题，还可以开除他，我觉得这个是最好的办法，以后你在这个圈里面就不要混了。它的职业道德可以具体运用到我们的工作、生活等当中去。
CPM课程还是跟自己的经验结合起来，假如01年让我谈这个是谈不出来的，因为现在有了这个感觉我才说出来。CPM在建筑方面，良好的物业的寿命，有时候，发现有些地方省钱，他们有一个电力叫做预防性维护，到了多少时间，都要把它换掉。另外它是一个固态，我们要在不断学习当中看齐，要不断的发展，它为我们项目具体的操作者确实可以提供很好的一个平台。我觉得相信CPM在中国进一步的发展，未来会有更好的优秀的资产管理师出现，我们将一起推动中国资产管理的发展。谢谢。

主持人：非常感谢潘先生。我们今天也非常有幸请到了APL亚太置地中国发展有限公司高级副总裁翁嘉鸿先生。他之前在香港和新加坡从事着20多年的房地产开发，95年当凯德置地到中国来，选择来福士地块的时候，他作为参与者选择了这个地块，他在新加坡太平基金和俄高（）组成的夹层贷款就是瑞安集团，贷款的项目就是新天地，今天请他来讲述与海外房地产基金合作的秘诀。掌声有请。

APL亚太置业中国发展有限公司高级副总裁 翁嘉鸿先生

翁嘉鸿：首先非常感谢今天的主办方面邀请我来有机会跟大家见面交流，甚至以后有机会进行合作。
我做了20多年的房地产，我的感受非常的深刻，在我20年的工作当中，我是13年在中国，7年在新加坡，我是95年来到中国，当时参与了前期外商参与中国的投资，凯德今天已经是非常庞大了，当时我来到中国的时候，当时就进入了来福士的买地谈判，吃了很多苦，但是今天看来，回顾过去的15年，能够参与中国的发展，在我整个事业过程当中是非常有趣的，我觉得有这样一个机会很珍惜。
今天我从另外一个角度来谈这个事情会对大家或者是对中国的开发商，或者是投资商想跟外资合作会有用一点。什么意思呢？我这几年基本上做的工作都是做基金，在中国找项目，但是代表外资。因为中国太大了，中国这么大一个福地，从一到四线的城市，这么多不同的外资公司，每个外资公司的法律也不一样，今天我会跟大家分享一下我的经验。
过去13年里面，我有幸参与了前期的来福士广场的买地过程、开发，最后设计，到今天你看到他产生大量的现金流，刚才听到印教授讲的话我非常深刻，现在有一部分的开发商走向是持有资产收取现金、租金的一条长远的发展道路，在下面的几个篇幅里面，我会提到一些，他讲的结构性的安排，才能让外资进来。现在买资产相对困难的多，所以外资进来想尽办法来买股权，特别是境外的股权。
今天我讲的是如何以海外地产基金合作的秘诀，不过我觉得这个应该用双方面来看，虽然我现在是讲外资如何选择或者是如何看中国的投资机会，以及跟中国的投资方和考虑。假设中国的开发商或者是投资商，想找其中的渠道，是在中国以外，在国外找一些基金合作，他也要从这个角度来看哪几点对他很有用。中国太大，各个区域的房地产发展不太一样，比方说在上海的开发商对于外商的要求已经很熟悉的，但是如果你渠道一个三线城市刚刚开始接触，下面我讲的12点里面还是有差异的。第二个部分，外国的投资或者是基金，有很多种，如果是找机会成本，机会投资的基金，如果只是看股权，买下之后过两年再卖掉，这是另外一种方式。比如说是保守的公司，他要求的是你风险低，所以当各位在接触外国潜在投资伙伴的时候，我们要明确它到底是属于哪一类。
第一点，对于国内很多的公司，因为尤其现在要到境外去，有的甚至是家族企业，借助房地产的投资，他的发展非常快，对于公司的治理方面，还是保留家族的控制权，所以变成他在某个程度上，各方面的管理人员，以及公司的监理等等，都还不是那么的健全。我留意很多中国的潜在合作伙伴，在可行的情况下面，当你还没有决定跟外资谈的时候，首先别急着去谈，而要了解这个公司的实际情况，因为很多的企业内部还没有梳理好，包括法律上的结构，比方说有很多公司，一问不知道，一问才知道，他们公司很多的股东都是聪明组成的，如果太早的拿到一个谈判桌上给外资看，第一关都过不了，甚至造成你后面的负面影响都出来了。简单的说，因为中国开放的时间相对比国外短很多，所以很多企业都是出了很多名人，比方说现在的私营企业、民营企业，比如说大家听到的王石、潘石屹也好，都是公司的形象，当这些企业发展了30、50年以后，明星出的少了，公司的结构更明显会体现这个公司的形成。领导人在上做的很多话，包括领导人诚信、形象之类的。当还没有跟外资谈的时候，首先要知道他的优势在哪里、他的机会在哪里，弱势在哪里？潜在的机制在哪里？了解自己本身的优势跟劣势以后，这样你才可以加以你自己更好的谈判，加他自己的团队跟国际团队的沟通，如果语言方面没有问题，也会有很好的沟通优势。举一个简单的例子，我们做的一个报告，如果要从一个30、50亿这样一个大项目来说，通常国外的方式都是写很多，讲的少，因为你写的多，甚至有些报告出来都是200-400纸的报告，他会让你寄到投资方去，他看到你的报告，问的问题越少这是好事，因为他要问的问题你都写出来了，我经常碰到这样的事情，他问你问题越多，并不表示对你就很好，如果他问你的问题少，肉眼里面，翻30分钟的会议里面，跟基金谈30分钟，如果超过7、8个问题那就不见得是好事，这说明你的内容写的不够，所以我觉得这一点，倒是很多的中国公司都忽略了。
第二点，这家中国的投资商开发商，他的领导者，很多当他踏出中国以后，美国、欧洲、亚洲部分的一些法律规定，甚至如果要上市的话，有很多的条例，很多公司都不是很清楚，这跟我前面讲的有一点关系，当公司决定要去的时候，最好是花点时间，3、6个月内部培训，包括从上到下，包括董事长包括工作团队都要对国际上大的金融市场的要求，法律的规定等等方面至少有一个初步的了解，当然如果有必要，还要请专业的公司对你们公司进行培训。在某些谈判的过程当中就不会答应公司不利的条款。
当我们在投资瑞安新天地基金的组合里面，有一小部分是中东基金，我接待了一些中东的基金过来，也加上欧洲的人一起接待，里面有十几个人，我们当时碰到了很多文化尴尬，这种小小的文化差异如果照顾的好一点，可能会对后面的谈判结果更好。
第三点，刚才印教授也讲到一点，这个是对中国开发商发展教育是很重要的。中国现在过去20年、15年的发展都是很初步的，但是你看亚洲的四小龙，过去20年、30年的经济高速发展，如果把房地产分成四区或者是六个地区来看，它大量运作杠杆的效应体现非常强，你可以通过上市，资产的运作可以让你们公司更容易的容到更便宜的资金。中国房地产开放这么多年，但是在房地产领域，因为中国太大，有些一线和四线城市发展差异很大，所以在很多的地方，在中国的二、三线城市对于如何接国际资本市场的运作，一部分认识不深。第二个没有资深的人缘，第三个，中国在以前没有房地产产品的出现，以及能够让房地产的资产可以用很多的不同的房地产资产来投资。
第三点，我把房地产分成两大类：第一类就是像万科这样，他们建了房子就卖，另外还有一些是建了不卖而以收租金为主，这两种不同的模式，吸引的投资方也不大一样，它所需要的金融产品也不太一样，当然它上市的方式，看到里面计算公司的价值也是不太一样的。所以外国的投资商跟国内谈的时候，我建议要给外商的投资商一个潜在的印象，我们要清楚他在讲什么，公司不可能什么都做，公司大到万科，他也只做住宅跟销售就可以产生500亿的销售额，所以商业模式可以讲的很清楚，国外的投资商就对这些项目有信心，他要达到的商业目标是非常的明细，当然谈到公司的核心竞争了，对于开发、节省成本、销售之类很强，这间公司的核心竞争力，但是如果各个不同的部门的人员在这一方面表达能力很强的话，也是这个公司做成这个模式的一个条件。
我举一个例子，我在上海，我在中国住了13年，70%的人都住在上海，我现在住在徐家汇，徐家汇的商圈至少有7家商场，他们都是各赚各的钱，我的意思是说，商场看起来好像是7、8家在竞争，但是他也吸引很多的人流量驾车或者是坐地铁来这里进行销售。如果你可以适当的差异化竞争，也就不会变成恶意的竞争，如果想看7家商场在徐家汇商圈都是家乐福的话，那会是什么样？所以我说差异化的策略，在各个公司做商场等等方面都必须要非常的关注，因为市场供应量以及竞争越来越激烈。
下面我讲一下风险。当外资进来中国的时候，有时候你要理解一下，外资公司派来负责亚洲区的，他可能刚从欧洲、美国过来的，他手上拿一笔很大的钱投在中国，对于他们总部来说，把10%的钱投在房地产领域，他们是会很担心的。比如说在中国投五个商场，其实他们只投2个商场，不会把所有的都放在中国。
第四点，我的工作里面大量的时间花在做净值调查，如果我们做上了，我们就做大量的净值调查，我们对于法律、财务上的要求分析非常的严格，因为这里面会出现我们聘请的律师他们所写的报告，尽量在你还没有见到外资之前，还没有开始净值调查之前，尽量把你的财务报表梳理好，你的股东、财务报表，如果是不清楚的，尽量先梳理好，再把白纸黑字不能改的资料呈上来，所以前面的工作我觉得最好做的扎实一点。
第五点，是讲关于个别项目，如果外资是愿意承担高风险的，他会投股权，关键要看他如何设计股权的结构。另外一类投资家是可能买你的债券，但是他是借给你钱，有可能是夹层贷款、债券等等不同的产品，看起来是不大一样的东西，他会要求低一点，但是要求你先把两年的利息付了，钱借给你，但是先付两年的利息，所以他有各种各样的方法来控制他的风险，他的风险低，基本是在8%到10%之间。
我遇到过很多的困难，当你买一些大的项目，你把好位置提早卖掉，有可能是为了套现的问题，你没有设计好，会把整个大盘拖累掉。其他的回报率方法，有些是属于那样开发型的，出售类，看的是稍微有一点点不同。外国公司进来中国，因为是从国外进来的，通常都有一个3-10年的计划推出，不是推出要上市，比如你要到香港上市，香港的准则你要了解很深，因为他们对土地的储备要求很高，但是你在美国，他们在这一方面要求不是那么高，他是看另外一些数据。
股息和固定利息，在设定你的产品过程当中都要涉及进去的。产品非常多，有一些刚才我也提到，对于固定利息要求非常高，当然对整体的回报率就相对来的低一点，这些是要很多有经验的人大家坐下来来预算的，之后提供给你的外资投资商。
一般我们都用很简单的方式让外资公司知道，到底你的钱花到哪里去？钱以后怎么来？所以有时候里面算的都非常精细，为了方便理解，我们都用一些方式告诉他，比如放在前面这个部分，放500亿进去，之后500个亿又怎么回来的，因为假设他是属于销售型，有一部分是从预售过来的，如果是出租又是另外一个模式。
刚才我说了，你要退出机制有很多种，假如这种是你要上市，在国际市场它要求非常高，你通常要通过投资银行做时，单单你的招股书就要跟你的会计师、律师一起讨论，里面的内容都是涉及到法律效应的，所以说招股书要做的非常专业。通常到国外去会聘请国外的头行来做，他们也是非常有经验的，你也需要去评选由他们谁来做。国外已经做了很多，他们有一个自己内部的人脉关系，通过同行之间的相互交流，让他们来购买投行的基金。
下面一点是讲股权结构，退出机制。在这三年里面，我也接触了很多项目，以前我们收购了一个新加坡的楼，我记得那个土地是在95年初买的，后来卖给了一家公司，在去年，他们又出售给了另外一个公司。他在出售的过程当中，做了大量的公司。刚才印教授说了，他们如何优化自己的资产。
另外一个项目，我也是有幸参与，是96年凯德买的一个叫做9号地块，正好是在新天地旁边，有两栋办公楼再加上两栋住宅楼。当时我买的时候那里还没有动迁，当初我们拿到地的时候，我们没有想到到今天会发展这么快，我们看到今天有三块地，一块是做住宅卖掉，另外一块是办公楼，另外一个是做腹地。瑞安集团新天地，我们做这个加上贷款，是跟总部一块做，它是投资了总部一个夹层贷款，里面有很多的要求，其中就是让我们经过2-3年进行上市，在06年底上市，它的回报率很高，我们的同事还说，再也没有项目比它卖的这么高了，因为在04年的时候，因为有非典等等方面的因素，所以导致了当时的回报率那么高。
我做一个假设，如果中国有一个开发商的项目公司，他把三个项目都放在一个公司底下，有一个办公楼、商场或者是公寓都好，这个项目非常的普遍，有一个坏处是，他们没有想到五年后会做什么，他设计很简单，都是一般的商场、办公楼设计。现在成交都会在国外成立2-4层的SPV，用于发债，他们在国外成立一个SPV，拥有一个办公楼，或者是公寓、酒店等等，在这样的机制下面，我现在目前也用这个设计来做我的项目，我就有很多退出的选择，不管是2年、5年我的选择余地就会非常多。
股权跟债务方面，如果在境外筹资时，国内筹资困难会比较多，国外筹资的品种非常多，当银行贷不到钱的情况下面，你还要贷的情况下面，你给的回报率或者是利息就非常高，有的渠道是在15-30%之间。现在私募基金越来越多进入到中国，这个是市场另外一个很好的渠道，可以让你筹到钱的方式。凯德置地去年在新加坡上市了一个商场，这个商场经历一年左右，最近又把北京的一个商场租进去了，我们可以很好的借用这个品牌。其他的对冲基金和保险公司，他们的要求也不大一样。
第九点我经常遇到一个很大的困惑，特别是我到了二、三线城市，特别是我遇到家族企业，特别是年纪比较大的家族企业，我也遇到过很多次，我们也闹的很尴尬。外资基金进来的时候他会说这么做，等他退出的时候，他会有很多种方法。
第十点当我们考虑一个项目的时候，我们做净值调查的时候，我们花多少钱做项目的情况都有。国外公司有很多都是上市，它的监管机制很健全，对于公司以外的独立的顾问公司报告跟他的意见，他很看重的，虽然要花这个钱去聘请他们，我们会请不少于四家的公司，比如律师、会计师、财务师、估价行、市场调查的公司来给我们报告。我觉得中国的开发商，对于净值要抱着的一种乐观的角度来看，为什么呢？当一个基金要跟你签两个月的保险是非常好的，表示他对你有意思。如果对方提出净值调查，有一个条款说，两家不能卖，只能卖一家，这个也是很值得的，因为他要花几百万做净值调查，他也不希望你把这个资产给卖掉。
第十一点，独立的专业顾问团，刚才我也提到了，包括法律、会计、税务、基金，融资顾问等等。我给大家一个意思是说，这笔钱不能省，因为他会让你赚更多，或者让你的公司提升到更高的一个层面，对公司的长远发展是非常好的。
最后我想说的是，今天我们讲了很多证券化，我觉得这个市场的开放，由政府推动凯德置地推动的情况下，我们已经达到接近20、21个，香港相对落一些，有相对的原因，到今年开始也会有6、7个，如果你是出售你的房产，如果你切割卖，不会有浪费的行为，我觉得中国是可以在这一方面做的非常好，但是因为现在市场上有很多方面因素的影响。而上市的问题是时机的问题，如果恰恰好的时间，可以给这个公司融到更多的资金。
今天是一个很好的机会可以认识大家，如果等会大家再碰面的话，我希望再跟大家多交流一下，因为我们每个人的兴趣和需求也不一样，所以最后我谢谢大家。

主持人：非常感谢翁总的发言。我们也进入新闻发布会的最后一个阶段，记者提问阶段。

提问：大家好，我是来自21世纪经济报的，我这里有两个问题，第一个问题想问一下潘总，您作为操盘手，你认为我们中国资产管理目前最缺失的是哪部分，就是我们CPM课程最影响给我们灌输是哪方面呢？
印教授，你觉得开发商的转型周期需要几年呢？

潘昱兵：我觉得核心的核心就是我刚才说的管理计划书，它是整个体系，通过它的标准的模块，结合中国的具体案例，你整体做一遍，我觉得对个人非常好。我们现在平时四大行，包括物业管理公司，或者是刚才讲的基金，因为它是引进中国参照式的变革，这是我的体验，一定要结合自己工作当中具体的案例，然后把它理解。之后慢慢体会。

印堃华：我是从产业的阶段来看一定要朝着这个方面来走，以前是以增量为主，开发之后卖掉，这个涉及到很多的问题，包括我们的房地产企业规模不够大，经济实力还不够雄厚，就那么一点钱，所以他现在要持有，一部分资金沉淀下来也比较的困难。最近市场，我们资本市场不健全，仅仅是对开发企业来说，仅仅是一个信赖，好多我们资本运作的空间都没有，比如说最近，上市就不便宜，就停下来了，发债就停下来了，RITS就停下来了，现在这个阶段很困难，有实力的，那么我们已经看到了，往往是把商业资产，办公资产沉淀下来不卖了。刚才翁总说了，实际上我们做的纯办公楼越来越多了，实际上住宅，纯住宅、办公楼、纯办公楼，如果把这些混合在一起做肯定是做不好的，现在在产业导向里面已经很明显了。我们想，客观上要求开发商有增量开发转向成量的交易为主，这个是必然的，但是这个不仅取决于客观，也取决于政府。我一直认为，我们国家规定，银行不能向开发商贷款买地，国际上面哪有这个事情。我就问香港的大老板，你们在上海看好一块地，能不能在银行贷款呢？他说当然可以。我们现在的观念有问题，把市场交易的东西，市场经济的东西，当做一种政策性的经济，这是很可悲的，但是这种局势要扭转，慢慢来，我们现在很荣幸的可以看到，现在两大细则都在逐步的做，我一直讲，房地产不光是住房问题，房地产、不动产内容多了，从美国来讲，从住房和非居住住房，商铺、各种物业多种用途，我们只能说产业发展中间，有些东西急不得，只能慢慢来，但是这个趋势是必然要有的，几年可以完成这个趋势很难说，但是到2010年以后，我们上海的住房新增跟层量交易有很大的变化，逐步会以层量交易为主，到成熟期以后，像美国那样，就是层量交易为主，现在我我想，十七大提出一条，要增加老百姓的财产性收入，我一直在研究这个问题，财产性收入，股市可以收入吗？股市都把老百姓套住了，我觉得现在要进行办公楼投资，如果没有出租如何解决创业的需要，难道都要政府来造公房吗？我相信这个调整一点一点来，现在已经好很多了，现在比较好了，很多人认为我讲的话对。我们的宏观调控当中的思想也是要转变的，我这次在沈阳讲，房地产调控不是宏观调控，特别是房型大小更不是宏观调控，那是微观的，应该以市场为导向，但是我想，这一点道理，逐步逐步会知道，因为 意识的改变，思维的改变，也需要有一个过程。谢谢大家。

提问：第一个问题，请教一下资产管理协会的主席，CPM来自大萧条年代，当时物业非常的混合要整合这个行业就出现了国际资产管理师，现在美国又发生了次级债风波，在挑战面前，CPM有没有新的调整？有没有新的重洗？
第二个问题，请教一下资产管理协会的CEO，国际资产管理师协会，其实也是一个竞争性的机构。我想问一下，你们在全世界有什么样的竞争对手？你们和他们竞争的时候，你们的核心竞争力是什么？
第三个问题我是想问一下印教授，刚才第一财经日报记者提问的问题，你并详细的回答，请您再详细的解答一下。
第四个问题想请问一下唐燕女士，你现在做这样一个事业，是纯商业的考虑，还是推动在中国不动产业建立相关行业的标准？是不是有这么一个设想时？
第五个问题想请问一下潘总，刚刚你在介绍的时候，你从美国学成CPM归来，也把CPM的知识运用于你的工作当中，你也强调了，你说做这个事情在中国缺人才，你在苏州推动资产管理向规范化进程的过程当中有一点浅行的味道，是不是缺观念？缺运作环境，缺适应管理体制是不是这样？
第六个问题我想请教一下翁总，你有很多成功的案例，那么我是想问一下，你碰到本土私募基金的挑战没有？你对本土私募基金的挑战有什么评价？对我们本土私募和你之间有什么区别？我这底下就有做本土私募，想请你讲一下。

Ms.Regina Mullins：现在在美国的情况是这样的，越来越多的公司是采取持有的态度，而不是将其卖出。根据第一季度在美国的一个调查，根据艾伦主席在美国各个城市的一个调查，发现人们越来越深入的认识到教育的重要性，以及这种持续教育的重要性，并且注意到资产管理核心的价值。对于第二个问题，IREM是不是有很多的竞争对手，严格意义上，IREM没有真正的竞争对手，因为IREM是全球物业管理形式的教育机构，比如说在全世界有 SICC世界购物中心管理协会，他们只负责零售商铺的教育培训，另外，还有OREM，OREM只是针对写字楼教育的培训，IREM是针对所有物业类型的管理师的一种培训和教育机构，所以这是它竞争的优势。

潘昱兵：首先核心是观念，我为什么坚持搞国际大厦，我主要就是搞一个案例出来，这样我的领导才知道。举例来讲，我的一个朋友说，做的差不多了，随便请一个公司去做，核心就是观念，我要扭转这个观念有多难，首先要做一个东西出来，要得到大家的认可。在我们园区，本身我有500个亿，有这么多资产才会去管这么多东西，一般情况下，都忙着赶现金流回来，现在物业多了，全部都是持有型物业，一般情况下，我是不发表任何意见的，目前还是停留在传统的物业模式上，我现在要让大家帮助我一起来推动，这样才可以，我们要让领导觉得有效性才可以，这是一个系统工程，跟我们改革开放一样的，要慢慢开，我那边的平台是市场化的，毕竟可以在新加坡园区里面搞试点。

主持人：在今天的新闻发布会当中，我们在整个CPM引入过程当中不断的思考，如何使一个美国的国际化的课程更加的本土化，我们在整个过程当中，也把资产证券化相关的课程引入到我们的课程当中，引入了资产证券化的课程，因为对我们来说，CPM它不仅要懂得国际的资产管理的规则和方式，同时要具有全球的视野，同时它的管理物业的增值，最终的目的就是实现资产证券化对接，我宣布本次新闻发布会到此结束。